長期修繕計画と修繕積立金

令和3年改訂の長期修繕計画作成ガイドラインでは、新築・既存を問わず計画期間を30年以上とし、その期間に大規模修繕工事が2回含まれるように設定する。建物の劣化状況や工事費の変動を反映させるため、5年程度ごとに調査・診断を行って見直す。機械式駐車場がある場合は、その台数と1台当たりの修繕工事費から算出した額を目安に加算する。 修繕積立金は、将来の増額について合意が得られないリスクがある段階増額積立方式より、計画期間中の積立額を一定とする均等積立方式が望ましい。令和6年6月改定の修繕積立金ガイドラインでは、段階増額積立方式の場合、計画期間当初の積立額は均等積立方式の目安の0.6倍以上、計画期間最終の積立額は1.1倍以内とする。推定修繕工事費に対して積立金が不足するなら、月額の増額、一時金の徴収、借入れなどを検討する。 建物の維持保存を目的とする計画修繕は、形状又は効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更として普通決議で行える。工事の発注方式には、第三者の専門家が設計と工事監理を担う設計監理方式と、窓口が一本化される反面第三者のチェックが働きにくい責任施工方式がある。配管の更生工事は既存管の内面を研磨・洗浄してライニングを施す延命工事、更新工事は既存管を新しい管に取り替える工事である。 令和4年4月から、床面積80㎡以上の解体工事と請負金額100万円以上の改修工事について、石綿の事前調査結果を都道府県等と労働基準監督署に報告することが義務付けられている。大規模修繕工事瑕疵保険は住宅瑕疵担保責任保険法人が引き受け、施工中に検査を受け、施工業者が倒産等の場合は管理組合が直接請求できる。 標準管理規約第28条は修繕積立金の充当範囲を定め、令和7年10月の改正で改良工事や再生手法の調査・設計段階の支出にも充当できることが明確化された。標準管理委託契約書では、長期修繕計画案の作成及び見直しは管理事務とは別個の契約とされている。