専有部分と共用部分

区分所有法第1条により、構造上の独立性と利用上の独立性の両方を備えた建物の部分が区分所有権の目的となる。廊下や階段室などの法定共用部分は性質上当然に共用部分となるもので、登記の対象にならず、登記がなくても第三者に対抗できる。本来は専有部分となり得る部分を規約で共用部分とした規約共用部分は、共用部分である旨の登記が第三者への対抗要件となる（第4条2項）。 一部共用部分は原則としてこれを共用すべき区分所有者の共有に属するが、規約で区分所有者全員の共有とすることができる（第11条2項）。共用部分の持分は専有部分の床面積の割合によるが、この床面積は壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積（内法計算）で測る（第14条）。持分は専有部分の処分に従い、分離した処分は原則として禁止される（第15条）。 共用部分の管理に関する事項は集会の決議で決するが、保存行為は各共有者が単独でできる（第18条）。共用部分の変更の決議は、令和8年4月1日施行の改正で母数が集会の出席者となり、区分所有者の定数のみ規約で過半数まで減ずることができる。瑕疵の除去やバリアフリー化に必要な変更は3分の2に引き下げられた（第17条）。 専有部分と敷地利用権の分離処分は原則として禁止されるが、規約に別段の定めがあるときは分離して処分できる（第22条1項）。敷地権の登記がされた区分建物では、建物のみの所有権移転登記や建物のみを目的とする担保権の登記は原則として認められない。 このほか、区分所有者が共用部分等について他の区分所有者に対して有する債権には先取特権が認められ（第7条）、特定承継人にも請求できる（第8条）。建物の設置又は保存の瑕疵による損害は共用部分の瑕疵によるものと推定される（第9条）。区分所有者は保存・改良のため必要な範囲で他の区分所有者の専有部分の使用を請求でき、損害を与えたときは償金を支払う（第6条2項）。